Umlage Hausmeisterkosten: Was ist möglich in der Betriebskostenabrechnung mit dem Mieter?

Über die Umlage von Hausmeisterkosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung, gibt es oft zwischen Vermieter und Mieter Streitigkeiten. Im Folgenden finden SIe alles Wissenswerte rund um das Thema Umlagefähigkeit von Hausmeisterkosten.

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Beispiele Umlage von Hausmeisterkosten

Wichtig hierbei ist, dass viele Tätigkeiten von Hausmeisterservices mittlerweile erbracht werden. Diese Tätigkeiten müssen in der Betriebskostenabrechnung getrennt ausgewiesen werden. Die Kostenarten der Betriebskostenabrechnung sind in der Betriebskostenverordnung geregelt. Hausmeisterservices erbringen somit auch sehr oft Leistungen aus den Kostenarten Gartenpflege, Gebäudereinigung & Straßenreinigung (Winterdienste). All diese Kosten sind ebenfalls voll umlagefähig! Die Trennung der Kosten wird meist im Hausmeisterservicevertrag vertraglich geregelt und kann vom Mieter eingesehen werden.

Hausmeisterservices / Kosten d. Hauswarts

Durchführung kleinerer typischer Reparaturtätigkeiten eines Hausmeisters (Türschlösser, Glühbirnen, usw.), Kontrolle haushaltstechnischer Anlagen, Überwachung / Sicherstellung der Hausordnung, Kontrolle und Abnahme von Fremdfirmen, Notdienst, Kontrolle von Rettungs- & Fluchtwegen

Gebäudereinigung

Zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnerngemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen,Fahrkorb des Aufzugs.

Gartenarbeiten / -Pflege

Hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen.

Straßenreinigung und Müllbeseitigung

Zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; Bereitstellung der Mülltonnen sofern es durch den Hauswart erledigt werden muss (unzugänglich für die lokalen Müllmänner), Winterdienste, Reinigung von Müllgefäßen

Vertragliche Basis zur Umlagefähigkeit von Hausmeisterkosten

Ganz Wichtig: Es MUSS im Mietvertrag geregelt sein, welche Kosten genau auf den Mieter umlegbar sind. Speziell in alten Mietverträgen ist dies oft ein Thema. Sofern Sie einen solchen Mietvertrag besitzen, reden Sie mir Ihren Mietern und vereinbaren Sie in einem separaten Anhang zum Vertrag die umlagefähigen Kosten oder schließen Sie einen aktuellen Mietvertrag ab, in dem Alles sauber geregelt ist. Die oft verwendeten Mietverträge von beispielsweise Haus & Grund haben alle die entsprechenden Regelungen im Vertrag verankert.

Nicht umlegbare Hausmeisterkosten

Nicht umlagefähige Kosten sind laut Betriebskostenverordnung:

  • Instandhaltungen / Instandsetzungen
  • Reparaturen
  • Schönheitsreparaturen
  • Renovierungen
  • Sanierungen
  • Verwaltungstätigkeiten (Briefverkehr, Wohnungsübergaben oder Besichtigungen, Ablesen von Zählerständen,usw.)

Umlageschlüssel Hausmeisterkosten

Gesetzlich ist keine bestimmte Verteilung der Hausmeisterkosten auf die einzelne Mieter vorgesehen. Der Umlageschlüssel kann zwischen den Parteien frei im Mietvertrag geregelt werden. Existiert keine entsprechende Vereinbarung greift allerdings die gesetzliche Regelung des § 556a Abs. 1 S. 1 BGB die regelt, dass die Umlage bei fehlender vertraglicher Abrede nach dem Anteil der Wohnfläche erfolgt. Hier wird dann die Quadratmeterzahl (qm) der jeweiligen Wohnung als Abrechnungsmaßstab herangezogen (Schlüssel = Gesamtwohnfläche / Wohnfläche des Mieters).

Gewerberaum Dach-und-Fach-Klausel beachten 

Bei Gewerberaum gilt in diesem Zusammenhang die Besonderheit, dass die Übertragung von „Hausmeisterkosten/Betriebsabteilung“ dann nicht wirksam ist, wenn im Vertrag zusätzlich noch geregelt ist, dass Arbeiten an Dach und Fach Sache des Vermieters sind. Denn dann sind damit zusammenhängende Arbeiten des Hausmeisters und der Betriebsabteilung ebenfalls vom Vermieter zu erledigen (OLG Düsseldorf, Urteil v. 10.5.2007, I-24 U 204/06):

„Die von der Klägerin in der 2. Abrechnung in Ansatz gebrachten Kosten für „Hauswart / Betriebsabteilung“ kann sie ebenfalls vom Beklagten nicht mit Erfolg geltend machen. Zu Recht ist das Landgericht davon ausgegangen, dass die formularmäßig erfolgte Überbürdung dieser Kosten auf die Beklagte als Mieterin gemäß § 9 AGBG, welcher gemäß Art. 229 § 5 EGBGB hier noch anwendbar ist, unwirksam ist.

Die in § 5 Nr. 2 j. MV erfolgte Überbürdung der gesamten Kosten für den Hauswart und die Betriebsabteilung ist unwirksam; denn damit wird den Mietern anteilig die Erhaltungslast für das gesamte Objekt auferlegt. Nach § 9 MV sind Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten an Dach und Fach Sache des Vermieters. Folglich wären die damit zusammenhängenden Kosten des Hausmeisters und der Betriebsabteilung auch vom Vermieter zu tragen. Eine Trennung der Tätigkeiten der Mitarbeiter der Betriebsabteilung für die Beklagte aufgrund von deren Verpflichtungen gemäß § 9 Nr. 2 MV einerseits und für der Vermieterin aufgrund deren Verpflichtung zur Erhaltung von Dach und Fach andererseits ist jedoch weder erkennbar noch im MV vorgesehen. Zwar kann die Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung formularmäßig auf den Mieter übertragen werden, soweit sie sich auf Schäden erstreckt, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind (BGH ZMR 2005, 692 = MDR 2006, 17 f.; NJW-RR 1987, 906; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, III Rn. 1080; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Auflage, Rn. 370; Fritz, a.a.O., Rn. 183). Die zulässige Abweichung vom gesetzlichen Leitbild findet aber dort ihre Grenze, wo dem Mieter die Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen ohne Beschränkung der Höhe nach auferlegt wird. Damit werden dem Mieter auch Kosten übertragen, die nicht durch seinen Mietgebrauch veranlasst sind und die nicht in seinen Risikobereich fallen. Ihm werden dadurch, dass er die gemeinschaftlich genutzten Flächen und Anlagen in dem bei Mietbeginn bestehenden, in der Regel gebrauchten Zustand vorfindet, die Kosten für die Behebung anfänglicher Mängel bzw. bereits vorhandener Abnutzungen durch Reparatur oder Erneuerung überbürdet, deren Höhe für ihn nicht überschaubar ist. Darüber hinaus werden ihm Kosten für Schäden auferlegt, die von Dritten verursacht worden sind, für deren Handeln er keine Verantwortung trägt, so dass auch insoweit ihm nicht zurechenbare und der Höhe nach nicht vorhersehbare Kosten übertragen werden. Diese Abweichungen benachteiligen den Mieter unangemessen und sind deshalb unwirksam (BGH ZMR 2005, 692 = MDR 2006, 17 f.; KG NJW-RR 2003, 586; OLG Naumburg NJW-RR 2000, 823; OLG Düsseldorf NZM 2000, 464; OLG Dresden NJW-RR 1997, 395; OLG Köln NJW-RR 1994, 525).“

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