„Die von der Klägerin in der 2. Abrechnung in Ansatz gebrachten Kosten für „Hauswart / Betriebsabteilung“ kann sie ebenfalls vom Beklagten nicht mit Erfolg geltend machen. Zu Recht ist das Landgericht davon ausgegangen, dass die formularmäßig erfolgte Überbürdung dieser Kosten auf die Beklagte als Mieterin gemäß § 9 AGBG, welcher gemäß Art. 229 § 5 EGBGB hier noch anwendbar ist, unwirksam ist.

Die in § 5 Nr. 2 j. MV erfolgte Überbürdung der gesamten Kosten für den Hauswart und die Betriebsabteilung ist unwirksam; denn damit wird den Mietern anteilig die Erhaltungslast für das gesamte Objekt auferlegt. Nach § 9 MV sind Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten an Dach und Fach Sache des Vermieters. Folglich wären die damit zusammenhängenden Kosten des Hausmeisters und der Betriebsabteilung auch vom Vermieter zu tragen. Eine Trennung der Tätigkeiten der Mitarbeiter der Betriebsabteilung für die Beklagte aufgrund von deren Verpflichtungen gemäß § 9 Nr. 2 MV einerseits und für der Vermieterin aufgrund deren Verpflichtung zur Erhaltung von Dach und Fach andererseits ist jedoch weder erkennbar noch im MV vorgesehen. Zwar kann die Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung formularmäßig auf den Mieter übertragen werden, soweit sie sich auf Schäden erstreckt, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind (BGH ZMR 2005, 692 = MDR 2006, 17 f.; NJW-RR 1987, 906; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, III Rn. 1080; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Auflage, Rn. 370; Fritz, a.a.O., Rn. 183). Die zulässige Abweichung vom gesetzlichen Leitbild findet aber dort ihre Grenze, wo dem Mieter die Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen ohne Beschränkung der Höhe nach auferlegt wird. Damit werden dem Mieter auch Kosten übertragen, die nicht durch seinen Mietgebrauch veranlasst sind und die nicht in seinen Risikobereich fallen. Ihm werden dadurch, dass er die gemeinschaftlich genutzten Flächen und Anlagen in dem bei Mietbeginn bestehenden, in der Regel gebrauchten Zustand vorfindet, die Kosten für die Behebung anfänglicher Mängel bzw. bereits vorhandener Abnutzungen durch Reparatur oder Erneuerung überbürdet, deren Höhe für ihn nicht überschaubar ist. Darüber hinaus werden ihm Kosten für Schäden auferlegt, die von Dritten verursacht worden sind, für deren Handeln er keine Verantwortung trägt, so dass auch insoweit ihm nicht zurechenbare und der Höhe nach nicht vorhersehbare Kosten übertragen werden. Diese Abweichungen benachteiligen den Mieter unangemessen und sind deshalb unwirksam (BGH ZMR 2005, 692 = MDR 2006, 17 f.; KG NJW-RR 2003, 586; OLG Naumburg NJW-RR 2000, 823; OLG Düsseldorf NZM 2000, 464; OLG Dresden NJW-RR 1997, 395; OLG Köln NJW-RR 1994, 525).“